Konut Kredisi Nasıl Alınır? Ekspertizden Tapuya Süreç

Konut kredisi, çoğu insanın hayatında imzaladığı en büyük sözleşmedir ve süreç ihtiyaç kredisinden çok daha fazla adım içerir: ön onay, ekspertiz, ipotek, tapu. Bu yazıda sıfır ya da ikinci el bir konut için kredi sürecini baştan sona anlatıyor, her adımda hangi belgenin, hangi masrafın ve hangi hakkın gündeme geldiğini gösteriyoruz.

Konut kredisini diğer kredilerden ayıran ne?

Üç temel fark vardır:

1. Teminatlıdır. Satın aldığınız konut, kredi bitene kadar banka lehine ipoteklidir. Bu yüzden faiz, teminatsız kredilere göre düşüktür.
2. Vergisizdir. Konut finansmanı kredilerinde faiz üzerinden KKDF ve BSMV alınmaz. İhtiyaç kredisinde ilan edilen oranı 1,30 ile çarparken konutta çarpmazsınız.
3. Erken ödeme ücreti vardır. Tüketici kredilerinin aksine, konut kredisinde kalan vadeye göre %1 ya da %2’ye kadar erken ödeme ücreti alınabilir.

Adım 1: Bütçe ve ön onay

Ev bakmaya başlamadan önce ne kadar kredi alabileceğinizi öğrenin. Bankalar bunu “ön onay” ya da “ön değerlendirme” adıyla, gelir ve kredi geçmişinize bakarak yapar. Ön onay konuta değil size verilir; hangi evi alacağınızdan bağımsızdır.

Taksit bütçesini kurarken aylık net gelirinizin yaklaşık yarısını toplam borç ödemelerine ayırabileceğinizi varsayın; bankalar bu oranı kendi politikalarına göre değiştirir. Konut kredisi hesaplama sayfasında tutar, vade ve faizi girerek taksiti önceden görebilirsiniz.

Örnek: 2.000.000 TL kredi, 120 ay vade, örneğin %2,69 aylık faiz:

• Aylık taksit ≈ 56.121 TL
• Toplam geri ödeme ≈ 6.734.568 TL

Aynı krediyi 60 ayda ödeseydiniz taksit ≈ 67.535 TL, toplam ≈ 4.052.126 TL olurdu. Vade uzadıkça taksit az düşer, toplam maliyet çok artar; vade kararını bu tabloyla verin.

Adım 2: Peşinat ve kredi/değer oranı

BDDK, konut kredisinde kredinin konutun değerine oranını (kredi/değer oranı) sınırlar. Bu sınır kademelidir: konutun değeri yükseldikçe kredilendirilebilecek oran düşer. Kalan kısmı peşinat olarak ödersiniz. Oranlar dönem dönem değiştiği için kesin rakamı bankanızın güncel tablosundan ya da ilan edilen BDDK kararından kontrol edin.

İki önemli ayrıntı:

• Oran, satış fiyatına değil ekspertiz değerine uygulanır. Ekspertiz satış fiyatının altında çıkarsa kredi düşer, peşinat ihtiyacınız artar.
• Peşinata ek olarak tapu harcı, ekspertiz ücreti ve sigortalar için nakit ayırmanız gerekir.

Peşinat planlaması için konut kredisinde peşinat ne kadar olmalı yazısına bakın.

Adım 3: Evi seçin, belgeleri toplayın

Ev seçildiğinde bankaya konutun bilgilerini verirsiniz. Gerekli belgeler:

Belge	Kimden
Kimlik ve gelir belgesi	Sizden (bordro, SGK dökümü, vergi levhası)
Tapu fotokopisi	Satıcıdan
Satıcının kimlik bilgileri	Satıcıdan
İskan (yapı kullanma izin belgesi)	Belediye kayıtları, satıcı
DASK poliçesi	Mevcut ya da yeni düzenlenir
Emlak beyan değeri	Belediyeden

Tapuda “kat mülkiyeti” ya da “kat irtifakı” ibaresine bakın. İskanı olmayan, arsa payı tapulu ya da hisseli konutlarda bankalar kredi vermekte çekingen davranır. İnşaat halindeki konutlar için ayrı kurallar geçerlidir; inşaat halindeki konuta kredi yazısı bu durumu ele alır.

Adım 4: Ekspertiz

Banka, SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı görevlendirir. Eksper konutu yerinde inceler, çevredeki emsal satışları ve yapının durumunu değerlendirir, bir rapor hazırlar. Rapor genellikle iki ile beş iş günü içinde çıkar.

Ekspertiz ücretini siz ödersiniz. Ücret, değerleme kuruluşlarının tarifesine göre belirlenir ve kredi çıkmasa bile iade edilmez. Ekspertiz raporunun bir örneğini bankadan isteme hakkınız vardır; raporu okuyup değer, alan ve varsa olumsuz tespitleri kontrol edin. Süreci konut ekspertizi nedir yazısında ayrıntılı anlattık.

Adım 5: Kesin onay ve sözleşme

Ekspertiz değeri belli olunca banka kredi tutarını kesinleştirir. Size sözleşme öncesi bilgi formu verilir; bu formda şunları kontrol edin:

• Faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (YMO).
• Tahsis ücreti: üst sınır kredi tutarının %0,5’i, üzerine BSMV. Konut kredisinde faiz vergisiz olsa da tahsis ücreti üzerindeki BSMV alınır.
• Erken ödeme ücreti oranı: kalan vade 36 aydan uzunsa en fazla %2, kısaysa en fazla %1.
• Sigortalar: DASK kanunen zorunludur. Konut sigortası ve hayat sigortası zorunlu değildir; banka hayat sigortasını şart koşamaz, ancak sigortalı ve sigortasız iki teklif sunabilir.
• Ödeme planı: ilk taksit tarihi, taksit tutarı, varsa ara ödemeler.

Konut kredisi tüketici kredisi sayıldığı için 14 günlük cayma hakkı da vardır; ancak tapu devri yapılmış bir kredide caymak pratikte zordur. Kararınızı imzadan önce verin.

Adım 6: İpotek ve tapu devri

Bankanın belirlediği günde siz, satıcı ve banka yetkilisi tapu müdürlüğünde buluşursunuz. Sıra şöyledir:

1. Tapu harcı ödenir. Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir; güncel oranı tapu müdürlüğünün sayfasından kontrol edin. Düşük beyan, hem yasal risk hem de ileride satışta vergi yükü getirir.
2. Döner sermaye ücreti ödenir.
3. Satış ve ipotek tesisi aynı anda yapılır. Konut finansmanı kapsamındaki ipotek işlemi harçtan istisnadır; yine de bankanızın ipotek için ayrı bir ücret alıp almadığını sorun.
4. Tapu üzerinize geçtiğinde banka kredi tutarını satıcının hesabına aktarır. Para size değil, doğrudan satıcıya gider.

Tapu devri sırasında satıcıya ödenecek peşinatın tapu işlemi tamamlanmadan ödenmemesi, ödenecekse banka blokeli hesap üzerinden yapılması güvenliğiniz açısından önemlidir.

Sıfır ve ikinci el konutta süreç farkları

Süreç büyük ölçüde aynıdır, ancak üç noktada ayrışır:

Konu	Sıfır konut (müteahhitten)	İkinci el konut
Satıcı	Şirket; fatura düzenlenir	Şahıs; tapu devri yeterli
Tapu durumu	Kat irtifakı olabilir, iskan beklenebilir	Genellikle kat mülkiyeti ve iskan mevcut
Ekspertiz	Proje ve emsal üzerinden	Yerinde inceleme ve emsal
Banka anlaşması	Projeye özel kredi protokolü olabilir	Standart konut kredisi

Sıfır konutta müteahhidin anlaşmalı bankası daha hızlı süreç sunabilir; ancak başka bankaların teklifini de almak hakkınızdır. İkinci el konutta ise tapu üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını tapu kaydından kontrol edin; mevcut bir ipotek, satış öncesinde kaldırılmalıdır. İkinci el sürecin ayrıntıları ikinci el ev için konut kredisi yazısında.

Masraf kalemleri

Konut kredisinde kredi dışı masraflar peşinat planınızın parçası olmalıdır:

• Tapu harcı (alıcı payı)
• Döner sermaye ücreti
• Ekspertiz ücreti
• Tahsis ücreti (%0,5 + BSMV üst sınır)
• DASK primi
• Varsa konut sigortası ve hayat sigortası primi
• Emlakçı hizmet bedeli (varsa, yasal üst sınırı vardır)

Bu kalemlerin ayrıntılı dökümü için konut kredisi masrafları yazısına bakın.

Kredi süresince dikkat edilecekler

• Taksitleri otomatik ödemeye bağlayın. Konut kredisinde gecikme, hem kredi notunu düşürür hem de temerrüt faizi doğurur; temerrüt faizi sözleşme faizinin %30 fazlasını geçemez.
• Faizler düştüğünde krediyi başka bankaya taşımak mümkündür. Erken ödeme ücreti ile yeni kredinin faiz avantajını karşılaştırın; konut kredisi faizleri düşünce ne yapmalı yazısı hesabı gösterir.
• Kredi bitince ipoteğin kaldırılması için bankadan fek yazısı alın ve tapuya başvurun.

Dolandırıcılık uyarısı

Konut alım satımı yüksek tutarlı olduğu için sahte ilanlar, kapora dolandırıcılığı ve sahte tapu belgeleri sık görülür. Tapu bilgilerini e-Devlet üzerinden doğrulayın, peşinatı tapu devri olmadan ödemeyin, “banka adına” arayıp ücret isteyen kişilere itibar etmeyin. krediwiki.com kredi vermez ve başvuru almaz; başvurunuzu her zaman bankanın kendi kanallarından yapın.

Kontrol listesi

• Ön onay aldınız mı ve taksit bütçenize uyuyor mu?
• Peşinat ve masraflar için nakit hazır mı?
• Konutun tapu türü ve iskanı krediye uygun mu?
• Ekspertiz raporunu okudunuz mu?
• Sözleşmede YMO, tahsis ücreti, erken ödeme ücreti ve sigorta kalemlerini kontrol ettiniz mi?
• Tapu harcını gerçek bedel üzerinden ödüyor musunuz?
• Otomatik ödeme talimatı verdiniz mi?

Bankaların konut kredisi ürünlerini ve güncel koşullarını konut kredisi sayfasında karşılaştırabilirsiniz.