Konut Kredisi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Peşinat, Ekspertiz, Masraflar

Konut kredisi hayatınızın en büyük borcudur ve 10 yıl boyunca sizinle kalır. Faiz oranındaki 0,1 puanlık fark bile toplamda on binlerce lira eder; 2.000.000 TL’lik 120 aylık kredide aylık %2,69 ile %2,79 arasındaki fark toplamda yaklaşık 217.000 TL’dir. Başvurmadan önce şu başlıkları netleştirin.

1. Kredi/değer oranı ve peşinat

Bankalar konutun ekspertiz değerinin tamamına kredi vermez. BDDK, konut değerine göre kademeli bir kredi/değer üst sınırı belirler; kalan kısmı peşinat olarak ödersiniz. Satış fiyatı ile ekspertiz değeri farklı olabilir; kredi ekspertiz değerine göre hesaplanır. Peşinatınızı satış fiyatına göre değil, olası ekspertiz değerine göre planlayın.

Örnek: Satış fiyatı 3.000.000 TL olan bir konutun ekspertiz değeri 2.800.000 TL çıktı ve o değer dilimi için kredi/değer üst sınırı %75 olsun. Kredi en fazla 2.100.000 TL olur; satıcıya ödeyeceğiniz 3.000.000 TL’nin kalan 900.000 TL’si peşinattır. Yani peşinat, satış fiyatı ile ekspertiz değeri arasındaki farkı da içerir. Kademeli sınırlar dönem dönem güncellenir; başvurudan önce güncel oranı bankadan öğrenin.

Peşinatın yanında tapu harcı, masraflar ve taşınma giderleri için ayrı bir bütçe tutun; bu kalemler krediyle karşılanmaz. Peşinatı tamamlamak için ihtiyaç kredisi çekmek yaygın bir hatadır: ihtiyaç kredisi vergili ve kısa vadeli olduğu için taksit yükünü hızla artırır ve banka bu borcu gelir/taksit hesabında görür; konut kredisi onayınız bile tehlikeye girebilir. Ekspertiz sürecinin ayrıntısı için ekspertiz nedir yazısına bakabilirsiniz.

2. Vergiden muaf ama masrafsız değil

Konut kredisinde KKDF ve BSMV yoktur, bu büyük avantajdır. Ancak kredi tutarının dışında peşin ödenen masraflar vardır:

Kalem	Kim alır?	Ne zaman ödenir?	Not
Ekspertiz ücreti	Değerleme şirketi (banka aracılığıyla)	Başvuru aşamasında	Kredi çıkmasa da iade edilmez
Tahsis ücreti	Banka	Kullandırımda	Kredi tutarının en fazla %0,5’i
İpotek tesis masrafı	Tapu müdürlüğü ve banka	Tapu işleminde	Harç + banka ücreti
DASK	Sigorta şirketi	Her yıl	Zorunlu deprem sigortası
Konut sigortası	Sigorta şirketi	Her yıl	Banka genellikle şart koşar
Hayat sigortası	Sigorta şirketi	Yıllık veya tek prim	Zorunlu değil; oran indirimi karşılığı önerilebilir
Tapu harcı	Tapu müdürlüğü	Satışta	Alıcı ve satıcı ayrı öder; krediyle ilgisi yok

Bu kalemleri toplayıp kredi tutarına bölün; YMO’ya bu kadar ek yük bindiğini göreceksiniz. 2.000.000 TL’lik kredide toplam 30.000 TL peşin masraf, kredi tutarının %1,5’idir ve kısa vadeli kredilerde YMO’yu belirgin yükseltir. Kalemlerin tek tek açıklaması için konut kredisi masrafları yazısı yardımcı olur.

3. Vade seçimi: uzun vade her zaman iyi değil

120 ay vade taksiti düşürür ama toplam faizi ciddi biçimde artırır. Örnek olarak 2.000.000 TL, %2,69 aylık faiz:

Vade	Aylık taksit	Toplam geri ödeme	Toplam faiz
60 ay	yaklaşık 67.535 TL	yaklaşık 4.052.000 TL	yaklaşık 2.052.000 TL
120 ay	yaklaşık 56.121 TL	yaklaşık 6.735.000 TL	yaklaşık 4.735.000 TL
180 ay	yaklaşık 54.256 TL	yaklaşık 9.766.000 TL	yaklaşık 7.766.000 TL

60 aydan 120 aya çıkınca taksit yaklaşık 11.400 TL düşer, toplam ödeme yaklaşık 2.683.000 TL artar. 120 aydan 180 aya çıkınca taksit yalnızca yaklaşık 1.865 TL düşer ama toplam ödeme yaklaşık 3.031.000 TL daha artar. Bu oranlarda 120 ayın üzerindeki vadeler taksiti neredeyse düşürmez; yalnızca faizi büyütür.

Bütçeniz izin veriyorsa kısa vade, izin vermiyorsa uzun vade + düzenli ara ödeme stratejisi düşünün. Aynı krediyi 120 ay vadeyle alıp 12. ayda 200.000 TL ara ödeme yaparsanız kalan vade yaklaşık 71 aya iner ve toplam faizden yaklaşık 1.900.000 TL tasarruf edersiniz. Ara ödemenin mantığını ara ödeme ile faiz tasarrufu yazısında anlattık.

4. Erken kapatma ücreti

Konut kredisinde erken ödeme yapabilirsiniz, ancak banka kalan vadeye göre ücret alabilir: kalan vade 36 aydan uzunsa kalan anaparanın %2’sine, 36 ay ve altındaysa %1’ine kadar. Kalan anapara 1.500.000 TL ise bu ücret en fazla 30.000 TL veya 15.000 TL’dir.

Faizler düşerse krediyi başka bankaya taşımak (refinansman) bu ücrete rağmen kârlı olabilir. Örnek: kalan anapara 1.500.000 TL, kalan vade 84 ay, mevcut oran %2,69. Taksit yaklaşık 45.213 TL. Yeni banka %2,39 veriyorsa taksit yaklaşık 41.566 TL’ye iner; 84 ayda toplam fark yaklaşık 306.000 TL. Erken kapatma ücreti (30.000 TL) ve yeni kredinin ekspertiz, ipotek ve tahsis masrafları düşüldükten sonra bile kazanç büyüktür. Oran farkı 0,1 puansa aynı hesap zarar da çıkarabilir; karar vermeden önce konut kredisi erken kapatma yazısındaki adımlarla hesaplayın.

5. Faiz pazarlığı mümkün

Konut kredisi oranları ihtiyaç kredisine göre daha pazarlığa açıktır. Pazarlıkta elinizi güçlendiren unsurlar:

1. Yüksek peşinat. Kredi/değer oranı düştükçe bankanın riski azalır; %50 peşinatla gelen müşteriye daha düşük oran verilmesi yaygındır.
2. Maaş taşıma taahhüdü. Maaşınızı bankaya taşımak karşılığında oran indirimi isteyin.
3. Otomatik ödeme ve ürün paketi. Fatura talimatı, kredi kartı veya sigortaların bankadan alınması karşılığında indirim verilebilir; sigorta primlerini de maliyete ekleyerek karşılaştırın.
4. Yazılı rakip teklif. Başka bankanın yazılı teklifi en güçlü pazarlık aracıdır.

Birden fazla bankadan yazılı teklif alıp karşılaştırın; her başvuru Findeks’e işlendiği için 2-3 banka ile sınırlı tutun. Ön görüşme ve oran teklifi almak sorgu gerektirmez; resmi başvuru ve ekspertiz aşamasına yalnızca seçtiğiniz bankayla geçin. Bankaların güncel konut kredisi oranları için konut kredisi sayfamıza bakın.

6. Sıfır konutta inşaat aşaması

Kat irtifakı kurulmuş projelerde banka kredi verebilir, ama ipotek konusu ve teslim riskini sorun. Müteahhitle anlaşmalı bankalar genelde o proje için özel oran sunar; yine de bağımsız teklifle kıyaslayın. İnşaat tamamlanmadan kredi kullandırılıyorsa, teslim gecikirse hem kira hem taksit ödeme riskiniz olduğunu unutmayın. Kat irtifakı yoksa (yalnızca arsa tapusu varsa) çoğu banka konut kredisi kullandırmaz.

Müteahhidin anlaşmalı bankasıyla çalışmanın bir avantajı, projenin ekspertizinin ve hukuki incelemesinin zaten yapılmış olmasıdır; süreç hızlı ilerler. Dezavantajı, oranın her zaman piyasanın en iyisi olmamasıdır. Anlaşmalı bankanın teklifini alın, sonra kendi bankanızdan aynı proje için teklif isteyin; iki teklifi YMO ve toplam masrafla karşılaştırın. İkinci el konutta ise yaş, kat mülkiyeti ve iskân durumu ekspertiz değerini ve bankanın kredi kararını etkiler.

7. Sözleşmeyi imzalamadan önce

Sözleşme öncesi bilgi formunu ve ödeme planını imzadan önce alın; şu beş noktayı kontrol edin:

• Faiz oranı ve YMO teklif edilenle aynı mı?
• Ödeme planında sigorta primleri ayrı satırda mı, yoksa taksite gömülmüş mü?
• Tahsis ücreti ve diğer masraflar bilgi formunda tek tek yazıyor mu?
• Erken kapatma ücreti oranı sözleşmede belirtilmiş mi?
• Temerrüt faizi oranı yazıyor mu? Yasal sınır, sözleşme faizinin %30 fazlasıdır.

Tüketici kredilerindeki 14 günlük cayma hakkı konut finansmanı sözleşmelerinde yoktur; imzaladıktan sonra vazgeçmek erken kapatma hükümlerine tabidir ve ödediğiniz ekspertiz ile ipotek masrafları iade edilmez. Bu yüzden sözleşmeyi imzalamadan önce okumak, konut kredisinde diğer kredilere göre daha da önemlidir. Anlamadığınız maddeyi imzadan önce sorun; banka bilgi formunu ve sözleşme örneğini önceden vermekle yükümlüdür.

Kontrol listesi

• Peşinatı satış fiyatına değil, olası ekspertiz değerine ve güncel kredi/değer sınırına göre planladınız mı?
• Ekspertiz, tahsis, ipotek, DASK, konut sigortası ve tapu harcını ayrı bir bütçeye yazdınız mı?
• Vadeyi 60, 120 ve 180 ay için hesaplatıp taksit farkı ile toplam faiz farkını karşılaştırdınız mı?
• Erken kapatma ücretinin kalan vadeye göre %1 veya %2 olduğunu biliyor musunuz?
• En az iki bankadan yazılı teklif alıp pazarlık yaptınız mı?
• Sıfır konutta kat irtifakı ve teslim tarihini sözleşmeyle güvence altına aldınız mı?
• Bilgi formunda YMO, masraflar ve temerrüt faizini kontrol ettiniz mi?

Konut kredisi hesaplama aracımız vergisiz hesaplar ve 240 aya kadar ödeme planı çıkarır; masraf alanlarını doldurduğunuzda toplam maliyeti ve YMO’yu birlikte görürsünüz.